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2019房地产估价师《经营与管理》考点二:房地产




  人在江湖,竞争压力这么大,同样的在房地产估价师考试中,也是压力很大的,所以在备考考试的时候,一定要努力啦!为了帮助小伙们,接下来小编带大家学习2019房地产估价师《经营与管理》考点二:房地产市场的特性与功能。

  2019房地产估价师《经营与管理》考点二:房地产市场的特性与功能

  第三节房地产市场的特性与功能

  1.房地产市场的特性(6特性)

  1.1市场供给的垄断性

  垄断原因

  详解

  供给缺乏弹性

  开发商品的供给在短期内难以有较大的增减

  供给具有异质性

  房地产位置、环境、数量、档次的差异

  土地的有限性

  不可再生性

  土地所有权的排他性

  1.2市场需求的广泛性和多样性

  需求者购置房地产时有不同的目的和设想,可以自用也可以投资,因而需求具有多样性。

  1.3市场交易的复杂性

  房地产具有不可移动性,所以交易的是产权;

  房地产交易需要经过复杂和严密的法律程序;

  交易市场信息缺乏,需要专业人员的服务。

  1.4房地产价格与区位密切相关

  房地产的不可移动性,使房地产价格与房地产所处的区位密切相关,区位可以决定房价的60%-70%;

  由于人口不断增长、土地资源不可再生和经济社会不断发展,房地产价格的长期趋是总体向上发展的;

  但现实价格也会受经济周期、市场预期、社会经济政治事件及交易个体个别因素影响而呈现出短期波动。

  1.5存在广泛的经济外部性

  1.6市场信息的不对称性

  概念

  ·指在市场交易中,产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不对称的。

  一般情况

  ·房地产市场中,卖方对信息的了解程度远远高于买方,使消费者的利益容易受到损害(买的不如卖的精)。

  解决信息不对称的途径

  ·发展房地产估价等专业服务-提高专业水平;

  ·政府加强房地产市场信息的发布工作-提高信息透明度

  2.房地产市场的功能(五方面)

  配置存量房地产资源和利益

  显示房地产市场需求变化(价格与需求成反比)

  指导供给以适应需求的变化(价格与供给成正比)

  指导政府制定科学的土地供给计划

  引导需求适应供给条件的变化

  【记忆要诀】

  配置资源,反应需求,指导供给,指导管理,引导需求

  【重点难点】引起需求增加或减少的原因

  未来预期收益变化

  政府税收政策的影响

  收入水平变化或消费品味变化

  原用于其他方面资金的介入

  土地供给的变化

  【重点难点】供给如何适应需求(两种方法)

  新建或改变用途

  可替代物业间的租售价格比发生变化

  ·如房价高了,对租房的需求就大了

  ·如写字楼价格上涨,则有些公寓就作为办公用房进行出租,租金上涨

  房地产估价师的考试时间为10月的19日和20日。目前距离考试还有很长的一段是时间。符合报名条件的考生,抓紧时间购买教材准备复习,为自己争取更多的机会。需要复习资料的同学可以登录建设工程教育网来了解。免费复习资料>免费试听课>

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